突然の立ち引き要求は弁護士に相談

1 契約書に解除規定があると、貸主は弱い立場と勘違いしてしまいがち

 不動産を賃借する際、当然利用者は借主となり、
不動産の所有者は貸主となって賃貸借契約が両当事者の間で締結されることになります。
 ここで、契約書上に解除条項がある場合、
例えば「貸主は、借主に対して、本契約の期間満了の一か月以上の猶予をもって
本契約の解除を書面によって通知した場合、本契約を解除することができる。」等と定められることがあります。

 

借主からすれば、不動産を借りる際に、このような内容の契約書に同意し、判子もついてしまっているのですから、
この条項を理由に貸主に賃貸借契約の解除をされてしまった場合、
一か月後(あるいは、それ以上の猶予のある貸主が指定するタイミング)に、
当該不動産を退去しなければならない・・・と考えてしまうのも無理からぬことといえます。

 

2 借地借家法も規定を知る

しかしながら、法律上、この解除は当然に有効とはなりません
(例え、契約書上、解除条項が規定されていたとしても、このことは変わりません)。
すなわち、不動産の賃貸借契約というのは、通常賃借人の生活の根拠を形成するものです。
これを貸主の一方的な都合で解除され、住居を借主が追われる、という事態になれば、
借主の生活が一方的に、かつ、非常に急に不安定な立場に追い込まれることになります。

 

また、賃貸人と賃借人の関係は、
通常は賃貸人>賃借人であり、
契約書の締結においてもこの関係性は変わりないことから、
社会的・経済的弱者である賃借人を保護する必要があります。
まず、借地借家法26条1項は、
「建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、
当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して
更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、
従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。
ただし、その期間は定めのないものとする。」と定め、契約期間の満了の際にも、
その1年〜6か月前までの通知がなければ、期間の定めのない賃貸借契約として存続する旨を定めています。

 

また、同法30条はこの規定について強行法規であることを規定しているので、
私人間の契約である契約書の内容は排除され、この条文が適用されることになります。
また、仮に賃貸人より、上記の更新拒絶の通知がなされた場合についても、
その通知が有効とされるためには「正当の事由」が必要になる、と同法28条が規定しています。

 

そして、この「正当の事由」については、賃貸人・賃借人双方が当該建物の使用を必要とする事情、
従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が
建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合に
おけるその申出を考慮して判断されると規定されています。

 

3 弁護士に交渉を依頼

こういった規定を前提に、弁護士に交渉を依頼するのが賃借人としてはベストの選択でしょう。
交渉期間が長くなればなるほど、賃借人においては準備期間があった、という判断になりやすく、
「正当の事由」がある、という判断になりやすくなります。

 

賃貸人にまずは、弁護士に受任通知、内容証明を送ってもらい、
更新拒絶が不当であること、そして、賃借人の主張を述べます。
ここでは、大きく分けて二つの道筋があります。
一つはできるだけ長い間当該建物にいたい、とする方法です。
交渉の結果●●年●●月までの保障の獲得を目指します。
二つ目は立ち退き料の要求です。
具体的な算定は不動産鑑定士の仕事にはなりますが、
近いタイミングで立ち退くことを条件にいくらかの金銭をもらいます。
いずれにせよ、弁護士であれば借地借家法関係の判例なども
参考に依頼者に対して最も効果的な解決方法を見つけてくれることでしょう。